"Wada prawna" oznacza problem dotyczący stanu prawnego rzeczy, a nie jej cech użytkowych czy technicznych. W praktyce chodzi o to, że kupujący nie otrzymuje prawa własności w takim zakresie, jakiego zasadnie oczekuje, bo istnieją prawa osób trzecich albo inne ograniczenia dotyczące rozporządzania nieruchomością.
Odpowiedź "obciążenie sprzedawanej nieruchomości hipoteką" jest poprawna, ponieważ hipoteka jest prawem ustanowionym na nieruchomości na rzecz wierzyciela. Taki wpis oznacza realne, prawne obciążenie, które może prowadzić m.in. do zaspokojenia wierzyciela z nieruchomości. To typowy przykład wady prawnej: rzecz jest "obciążona" cudzym prawem.
Pozostałe odpowiedzi dotyczą innych kategorii problemów:
- "zmniejszenie użyteczności nieruchomości" opisuje raczej wadę związaną z funkcjonalnością/cechami użytkowymi (czyli obszar zbliżony do wady fizycznej), a nie stan prawny.
- "brak pełnej dokumentacji budowlanej" to problem formalno-organizacyjny i informacyjny (dokumenty), który sam w sobie nie musi oznaczać obciążenia prawem osoby trzeciej ani ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Może rodzić ryzyka, ale nie jest automatycznie wadą prawną.
- "brak podjazdu dla niepełnosprawnych" odnosi się do dostępności i standardu obiektu. To wpływa na użyteczność i ewentualną zgodność z wymaganiami, ale nie stanowi co do zasady prawa osoby trzeciej obciążającego nieruchomość.
Na egzaminie warto zapamiętać prostą regułę: wada prawna = cudze prawa/ograniczenia prawne do rzeczy, natomiast wada fizyczna = cechy, stan, funkcjonalność. Gdy w odpowiedzi pojawia się hipoteka, służebność lub inne obciążenie prawne, zwykle wskazuje to na wadę prawną.
